terça-feira, 23 de novembro de 2010

Arrendamento: quando, porque e como fazer



O arrendamento e a parceria rural são contratos agrários juridicamente seguros para as duas partes. Entretanto, a garantia de ambas depende de um contrato bem elaborado e de que sejam observadas com rigor as disposições da lei. Isto porque as regras legais que regem esses contratos (artigos 95 e 96 do Estatuto da Terra e Decreto 59.566/66) são de ordem pública, e algumas delas estão acima da vontade das partes.

Entre elas, estão os prazos mínimos, o direito de preferência, a notificação prévia e indenização de benfeitorias, entre outras. Estas duas últimas são as principais e as que causam a maior parte dos conflitos nesses contratos.

Porém, são facilmente contornáveis, se as partes tomarem o cuidado de fixar no contrato os termos que deverão prevalecer e cumpri-los rigorosamente. No caso de arrendamento de área de pastagens degradada para agricultura, é preciso consignar no contrato com clareza que a destinação é esta.

Estabelecer também que, ao final, o arrendatário vai devolver a terra semeada com capim, como parte do pagamento do arrendamento. Dessa forma, o arrendatário não poderá pleitear nenhuma indenização pela melhoria da terra com os resíduos dos insumos aplicados no solo. Pois, sem eles, não haveria possibilidade de cultivar as lavouras, e a formação do pasto é uma obrigação do arrendatário (parte do pagamento).

Quanto à notificação prévia, vale para as duas partes. Compete a qualquer delas notificar a outra com antecedência mínima de 180 dias sobre a renovação do contrato. Esse é prazo é fatal. Se decorrer no silêncio das partes, o contrato é considerado renovado automaticamente por igual período. Às vezes, isso pode trazer alguns inconvenientes.

Na região Centro-Oeste, principalmente em Goiás e Mato Grosso, os arrendamentos são feitos em grandes áreas do Cerrado para o plantio de soja e algodão. A diferença de sua prática das demais regiões é quanto à forma de pagamento.

A lei (artigo 95 inciso XII do ET) diz que ele deve ser fixado em quantia certa em dinheiro. Ocorre que ali ele é fixado ostensivamente em quantidade de produto. No restante do País, também não é muito diferente, tendo em vista que o produtor somente apura dinheiro do arrendamento ao final de cada safra. Pelas razões já expostas, aqui também não se pode falar em indenização por benfeitorias, já que a destinação dele é o cultivo de lavouras.

Falsa Parceria

Na prática das parcerias, as cautelas precisam ser redobradas. O dono do imóvel não pode impor ao parceiro outorgado nenhuma obrigação que exceda aquelas imprescindíveis à execução da parceria. Não deve inserir no contrato nenhuma obrigação que o force a fazer determinadas tarefas extras que fujam ao exercício da parceria.

Caso isso ocorra, existe o risco de configurar a falsa parceria. É quando fica configurado o vínculo trabalhista, previsto no parágrafo único do artigo 96 do ET. Esse fato acontece principalmente quando o contrato prevê o pagamento do parceiro outorgado parte em dinheiro e parte em produto da parceria.


FONTE: * Augusto Ribeiro Garcia é jornalista e advogado agrarista - argacia@plugnet.com.br
* Artigo originalmente publicado na edição de outubro da revista Balde Branco

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